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房地产新政来了 帮你细算各项费用


昨天,央行、住建部、银监会联合发布消息,个人二套住房贷款最低首付比例降至四成。而财政部和税务总局同日发布新规,二手房营业税免征期限由5年改成2年。

楼市“打包”出台的一系列新政,会对未来的二手房价格走势造成什么影响?“本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善住房,但购买力相对欠缺的合理改善型人群。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,一系列政策加大了对此类人群购房的支持力度,降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用住房公积金购买首套房的首付门槛降到20%,盘活公积金使用效率的意图表现明显。

刚需购房者“门槛”降了

昨天,央行、住建部、银监会联合发布个人住房贷款政策调整,拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭,改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已经结清房贷的,改善性自住房最低首付款比例为30%。

“首付比例降低,又不是房子降价了。至于这么高兴吗?”在微博上,有网友提出了这样的质疑。记者算了一笔账发现,虽然降低首付比例不会直接影响当下的房屋总价,但首付压力减小,买房人还是会受益。

以二三线城市房价每平方米均价1万元来算,夫妻两口买一套100平方米的简单二居室总价100万元,原来二套房首付比例8成,需要80万元;而新政后二套房首付比例调整为4成,则只需40万元,那么启动资金可省下40万元。

40万元,对于年轻小夫妻来说,如果每月省下4000元,需要100个月才能攒够,那就是8年多的时间。新政大幅降低了“刚需”购房人的购房门槛,使得这一部分人群购置房产的意愿大大增强。

“对于刚需和改善型人群来说,支付能力是制约其购房的主要原因之一。降低首付比例,能够直接撬动更多住房消费。”亚豪机构市场总监郭毅分析。在目前国内商品房产能过剩的背景下,房贷新政有助于缓解三四线城市的高库存压力。对于一线城市来说,能让更多持币观望的购房者“动起来”。

“此次二套房首付下调,有利于释放自住性和改善性购房需求,从而改善民生、稳定经济。”财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。他建议各级地方,对于房贷新政,各地应该因地施策,不应“一刀切”。“个人认为,像北京、上海、深圳等购房需求旺盛的城市可以不必一致下调首付比例,银行可以根据自身经营状况灵活调整。”

北京两成二手房税费减了

“现在究竟适合不适合买房?还有没有新政策要出台?”近期打算出手购房却心存疑虑的二手房购房人,在昨日收到了来自财政部和国家税务总局的新政:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

在此之前,本市执行的是2011年1月由两部委出台的规定:个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,才能享受免征营业税的优惠。

昨日两部委出台的营业税新政,被业内人士简单称为“5(年)改2(年)”。在2011年1月之前,营业税同样是为“满两年免征”。此后,有关部门发文要求二手房免征营业税执行“2改5”。在“满五年免征”执行了四年多后,昨日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求,自今年3月31日起,二手房免征营业税的政策再度“5改2”。

对于往往要承担交易税负的二手房购房人来说,二手房免征营业税重又“5改2”的最直接效果,就是可以明显降低购房税费支出。二手房交易目前执行的营业税税率为5.5%。以一套在过去3年内曾经交易过、过户价格为200万元的二手房为例,在“5改2”之前,营业税达11万元,但这部分税额在新政执行后将被免征。

中原地产首席分析师张大伟分析,以北京为例,目前二手房市场成交的房源中,30%左右是不满5年再上市的房源,需要交纳营业税。而且在这部分房源中,又有60%左右是已购买2年以上、5年以下的房源,相当于全部二手房交易量的20%左右。营业税新政执行后,这部分房源交易时,营业税税费负担将明显降低。据计算,平均每单二手房交易减少的税费支出可达10万至15万元。

公积金二套首付松动了

2010年,住建部、财政部、央行和银监会曾经发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,其中显示,“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%”;“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”

而在昨天发布的新政中显示,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

根据新政,针对二套房利用公积金贷款首付比例的调整,从至少50%调整到了至少30%。

这样的新政何时才能落地?买二套房的时候是否还执行1.1倍利率的政策?对于“二套”的认定,是否和购房人实际持有住宅数量一致?昨天记者追问北京住房公积金管理中心相关工作人员,但没有得到确定的答复。

“我们还没有接到具体的文件。相关调研工作要在正式文件下达时才能启动。”这位工作人员说。

北京房价会大涨?还真不一定!

新政推出,对于北京市民来说,最关心的莫过于未来二手房的价格走势。由链家提供的数据显示,从北京市场成交记录来看,目前商业贷款中二套房贷款占比约为5%,因此与此前的全面降息,限贷等政策相比,这样小的覆盖面对北京市场实质性影响有限。

而从成交量上看,今年1月至今,北京的签约量同比增长79.2%。在成交量明显增加的情况下,价格保持平稳,显示购房者的预期还没有根本性的扭转。如果售房人贸然提价,只会面临有价无市的被动局面。

改善型购房人的利好来了

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