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沪房产新政呼之欲出 知名专家详解可信度有多少


“昨晚刚定了套房子,新政就要出来了,我会不会成为了接盘侠?”周先生表示,虽然一直传新政要出台,但自己并没有放在心上,作为刚需购房者,昨晚刚看中了一套还算很满意的房子,就定了,但今天看到传闻明日房产新政要出台的消息,心里难免有点恐慌,担心自己买在了高点。

  “昨晚刚定了套房子,新政就要出来了,我会不会成为了接盘侠?”周先生表示,虽然一直传新政要出台,但自己并没有放在心上,作为刚需购房者,昨晚刚看中了一套还算很满意的房子,就定了,但今天看到传闻明日房产新政要出台的消息,心里难免有点恐慌,担心自己买在了高点。

  春节后上海市房价暴涨引起社会关注,上海市房地产新政呼之欲出。据媒体报道,上海市明日(25日)将举行新闻发布会,由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加,重点介绍上海市促进房地产平稳健康发展的相关举措。

  早前有传此次可能涉及到的房地产政策包括对首套房的认定从严,非普通二套房首付比升至70%,对非上海户籍人士提高限购门槛,要求银行不得进行利率竞争,严格执行既有利率优惠规定等。

  上海市委书记韩正3月6日在北京也表示,上海楼市最近出现了非理性的过热的市场情绪,这种情绪抬高了房价,不利于房地产市场的健康发展,必须加强调控。

  限购年限“二改五”:可信度0%

  上海楼市调控收紧风声砌 ,那么可信度究竟有多少?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示,目前对于部分观望的外地户籍购房者来说,最担心的就是限购政策突然收紧,比如说从过去满两年的社保条件调整到满五年。这个政策若真的落实,那么杀伤力会很大。

  限购政策是2010年国家为了严控房价持续上涨的风险而提出的。在2013年第四季度上海为了抑制房价的过快上涨,将社保缴纳年限从一年提高到了两年。虽然此前北京市场是需要缴纳社保的,但北京是允许单身购房者在社保条件满足的情况下购房。而上海还需要附加有婚姻证明或通俗地说需要有结婚证的条件。客观地说,限购政策虽然有平抑市场波动的作用,但也有一定的误伤效应。

  此次传言提出“二改五”的购房政策,实际上或为部分中介机构和营销代理机构杜撰的或虚构的内容。或为了让部分购房者加快签约力度,进而放出了烟雾弹,这可以迷惑购房者。从实际情况看,上海住建委对于限购政策一直是求稳,即无放松亦无收紧的倾向。从这个角度看,目前购房政策并不会有收紧的可能。而且若真的落实此类政策,那么可能会引起一系列反应。比如说,如果盲目收紧,那么就相当于将一些有合理购房需求的外地人口抬高了购房门槛,这背后自然会引起各类怨言。比如说,部分购房者可能正好符合两年社保的条件,这个时候若因为限购政策的升级而无法购房,那么就会打乱购房节奏,引起一肚子窝火。这个是目前政策调控需要惕或防范的风险。

  二套首付升至七成:可信度50%

  严跃进指出,在此前央行各类信贷政策调整过程中,上海二套房的政策和保持一致。当首套房缴付清贷款后,那么二套房是可以按照30%的购房资格购房的。而没有偿付完首套房贷款的,那么二套房则需要按照40%的比例进行购房。

  他表示,如今若要将二套房的首付比例进行调高,其实和此前激励改善型购房需求释放的政策有矛盾。所以在这方面确实不会盲目地放开。当然,如果考虑到上海市场的特殊性,那么也不排除部分购房者借改善购房的名义而炒房,这个时候确实需要进行整顿。换而言之,此类政策的表述有一部分是合理的。

  “当然,若要收紧二套购房的房贷政策,那么还应该有所区别,否则容易打击各类改善型购房需求释放的积极性。这个时候政策调整就需要有一定的艺术性和技巧。比如说,可以根据不同的单价水平进行区别对待,如10万元/平方米单价的楼盘可以采取提高首付比例的做法。这样做,一方面能够制约部分炒房客的需求,另一方面依然给予部分改善型购房需求充分的便利性。这样的动静会相对小,但对上海房价的波动会起到抑制作用。”

  严跃进指出,另外,从目前上海房地产市场的结构分布看,市区楼盘炒房因素较大,而郊区楼盘相对来说需要有继续去库存的动力。所以也可以采取市区和郊区楼盘差别化信贷政策的方式。对于市区的项目,提高首付比例,而郊区项目则维持原有的比例。这样也能够在维护改善型购房需求的基础上,进而打击部分炒房因素。

  收紧预售许可审批:可信度95%

  严跃进认为,提及收紧预售许可证审批政策,其实可以和此前2013年第四季度的做法相挂钩。2013年第四季度上海为了控制房价过快上涨,实施过预售证发放收紧的政策。这个时候使得高端物业的项目入市变得比较困难。从实际情况看,效果比较明显,部分高端物业的入市频率放缓,使得上海房屋的成交均价总体上也变得平稳,而非大起大落。当然,此类政策调整的负面问题很多,第一是打乱了房企的推盘节奏;第二是容易出现报复性的价格反弹现象;第三是使得购房者本身的可选房源减少。

  而现在提及收紧预售许可审批,面临的问题和2013年是比较相像的。因此从短期政策调整来看,通过预售证发放的管制来改善房源供应结构,进而影响全市的房屋价格,自然也会有相应的效应。但正如前面所提及的,各类负面效应依然不可回避。更为重要的是,部分房企依然有去库存的需求,这可能会干扰目前的去库存节奏。

  “另外,近期确实有类似的收紧的做法。但据部分房企实际项目销售的情况看,为了规避此类政策,可能会通过收取各类电商费用等方式来变相收费。而此类费用并不计入相应的预售合同中。这可能会使得购房者的购房压力丝毫没有减弱,反而架空了此类政策。” 严跃进表示。

  规范市场交易秩序:可信度100%

  严跃进指出,在目前各次研讨或调研会上,有一个声音是一直没有变过,即房地产市场后续的交易秩序必须得到规范。这里的交易秩序规范,涉及到限购政策的资格审核、首付贷政策的严格监管、商业银行信贷发放的监管等内容。只有这样一个全方位的交易秩序监管,才能够实现各类政策的效力得到保障,并且在这个过程中有序引导各类购房资金的进入。

  比如说目前相关监管部门也会反思,在限购政策下为什么部分购房者依然能够进入楼市,这其实背后就说明限购政策依然存在较大的漏洞。另外,包括零首付、众筹购房等模式,后续也需要进一步规范,总体上是为了促使购房者能够在一个相对安全的环境中达成交易,并且有效防控金融风险。对于此类交易秩序的规范,本质上是为了让有效的住房资源和信贷资源流向合理的刚需和改善型购房需求中,并最大化地保障住房福利。

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